Hypothèque au Québec : ce qu’il faut vraiment savoir avant d’acheter
Dernière mise à jour : 17 août
Acheter une propriété, c’est excitant. Mais entre la mise de fonds, le taux d’intérêt, l’amortissement, la préautorisation et toutes les conditions du prêteur, l’hypothèque peut rapidement devenir un vrai casse-tête.
La bonne nouvelle? Vous n’avez pas besoin de devenir un expert en financement pour prendre de bonnes décisions.
Vous devez surtout comprendre les éléments qui auront un impact sur votre budget aujourd’hui… et sur vos finances dans quelques années.
Voici donc l’essentiel à connaître sur l’hypothèque au Québec avant de vous lancer.
Une hypothèque, c’est quoi exactement?
Une hypothèque est un financement garanti par un bien immobilier.
Elle peut notamment servir à :
acheter une propriété;
refinancer une propriété que vous possédez déjà;
transférer un prêt hypothécaire;
renouveler votre financement.
La propriété sert de garantie au prêteur. En cas de défaut, celui-ci peut exercer les recours prévus au contrat et par la loi.
Mais pour la majorité des propriétaires, l’hypothèque est surtout un prêt à long terme qu’on rembourse progressivement, avec du capital et des intérêts.
Et c’est là que plusieurs choix entrent en jeu.
Taux fixe ou taux variable : lequel choisir?
C’est probablement l’une des premières questions que vous allez vous poser.
Et contrairement à ce qu’on pourrait croire, il n’y a pas une seule bonne réponse.
Le taux fixe
Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, votre taux d’intérêt demeure le même pendant toute la durée de votre terme.
Son principal avantage est simple : la stabilité.
Vous connaissez votre taux et pouvez plus facilement prévoir vos paiements pendant le terme.
Cette option peut être intéressante si vous préférez savoir exactement à quoi vous attendre et que les fluctuations de taux vous rendent inconfortable.
Le taux variable
Avec un prêt hypothécaire à taux variable, le taux peut évoluer pendant votre terme.
Selon le produit, une variation de taux peut avoir un effet sur votre paiement, sur la portion de votre paiement qui rembourse le capital ou sur votre amortissement.
Le taux variable peut convenir à certaines personnes, mais il faut être à l’aise avec les fluctuations possibles.
Le vrai choix n’est donc pas simplement : “Quel taux est le plus bas aujourd’hui?”
La meilleure question est plutôt :
“Quel type de prêt correspond le mieux à ma situation, à mes projets et à ma tolérance au risque?”
Hypothèque ouverte ou fermée : une différence qui peut coûter cher
On entend souvent parler de prêts ouverts et fermés sans vraiment savoir ce que ça change.
Pourtant, la différence peut devenir très importante si vous vendez votre propriété ou remboursez votre prêt avant la fin du terme.
L’hypothèque ouverte
Une hypothèque ouverte permet généralement de rembourser une partie ou la totalité du prêt sans pénalité.
Cette flexibilité a toutefois un prix : un prêt ouvert peut avoir un taux plus élevé qu’un prêt fermé comparable.
Il peut être intéressant, par exemple, si vous prévoyez vendre votre propriété prochainement ou recevoir une somme importante que vous souhaitez appliquer sur votre hypothèque.
L’hypothèque fermée
L’hypothèque fermée est beaucoup plus courante.
Vous pouvez généralement effectuer certains remboursements anticipés sans pénalité, selon les privilèges prévus dans votre contrat.
Par contre, si vous dépassez les limites permises ou remboursez complètement votre prêt avant la fin du terme, une pénalité peut s’appliquer.
C’est pourquoi il ne faut jamais regarder uniquement le taux.
Un excellent taux avec des conditions très restrictives peut parfois devenir beaucoup moins intéressant si vos projets changent.
Prêt conventionnel ou prêt assuré : quelle différence?
Voilà une autre notion qui semble compliquée, mais qui devient beaucoup plus simple lorsqu’on la résume.
Le prêt conventionnel
Un prêt est généralement considéré comme conventionnel lorsque le montant du prêt représente 80 % ou moins de la valeur reconnue de la propriété.
On parle alors d’un ratio prêt-valeur, ou RPV, de 80 % ou moins.
Dans ce type de financement, l’assurance prêt hypothécaire n’est généralement pas obligatoire, même si un prêteur peut l’exiger dans certaines situations.
Le prêt assuré
Lorsque le ratio prêt-valeur est supérieur à 80 %, une assurance prêt hypothécaire est généralement requise.
Cette assurance protège principalement le prêteur en cas de défaut de paiement.
La prime d’assurance peut représenter un coût important et doit donc être prise en considération dans votre financement.
Les critères d’admissibilité aux prêts assurés peuvent évoluer. Il est donc important de vérifier les règles applicables au moment de votre achat.
Combien pouvez-vous réellement vous permettre?
C’est ici qu’il faut faire une distinction importante.
Le montant que vous pouvez emprunter n’est pas nécessairement le montant que vous devriez emprunter.
Un prêteur va analyser votre capacité financière en considérant notamment :
vos revenus;
vos dettes;
vos paiements de crédit;
vos taxes foncières;
vos frais de chauffage;
certains frais de copropriété, s’il y a lieu;
votre dossier de crédit;
votre mise de fonds.
Les prêteurs utilisent notamment des ratios d’endettement pour évaluer votre capacité à supporter les paiements.
On parle souvent du ratio ABD, qui tient principalement compte des dépenses liées au logement, et du ratio ATD, qui tient également compte de vos autres obligations financières.
Mais même si vous êtes admissible à un certain montant, posez-vous une autre question :
“Est-ce que je vais être confortable avec ce paiement chaque mois?”
Vous voulez pouvoir profiter de votre maison, pas simplement réussir à la payer.
Le taux affiché n’est pas toujours le taux utilisé pour vous qualifier
C’est une surprise pour plusieurs acheteurs.
Même si votre taux hypothécaire réel est, par exemple, celui que vous voyez dans votre offre de financement, le prêteur peut devoir utiliser un taux de qualification plus élevé pour déterminer votre capacité d’emprunt.
C’est ce qu’on appelle souvent le test de résistance ou stress test.
Autrement dit, le prêteur veut vérifier que vous pourriez encore supporter votre hypothèque si les taux ou vos coûts augmentaient.
C’est une des raisons pour lesquelles une calculatrice hypothécaire trouvée sur Internet ne donne pas toujours exactement le même montant qu’une véritable qualification hypothécaire.
Le terme et l’amortissement : ce n’est pas la même chose
Ces deux mots sont souvent mélangés.
Le terme
Le terme représente la période pendant laquelle les conditions de votre prêt sont en vigueur.
À la fin du terme, vous devrez généralement renouveler votre prêt, le rembourser ou effectuer une autre opération de financement.
L’amortissement
L’amortissement représente plutôt la période prévue pour rembourser complètement votre hypothèque.
En général :
Un amortissement plus court = paiements plus élevés, mais moins d’intérêts à long terme.
Un amortissement plus long = paiements plus faibles, mais davantage d’intérêts à long terme.
Le bon choix dépend donc encore une fois de votre budget et de vos objectifs.
La préautorisation : votre première vraie étape
Vous commencez à regarder des maisons?
Avant de tomber en amour avec une propriété, il est souvent préférable de connaître votre capacité financière.
C’est là qu’entre en jeu la préautorisation hypothécaire.
Elle permet d’avoir une meilleure idée du montant de financement auquel vous pourriez être admissible.
Le processus peut notamment nécessiter l’analyse de :
vos revenus;
votre emploi;
vos actifs;
votre mise de fonds;
vos dettes;
votre dossier de crédit.
Une préautorisation peut vous aider à cibler une gamme de prix plus réaliste.
Mais attention :
Une préautorisation n’est pas une garantie d’approbation finale.
La propriété elle-même, sa valeur, les documents fournis et les conditions du prêteur devront aussi être acceptables au moment de la demande finale.
Comment se déroule le processus hypothécaire?
Voici une version simple des principales étapes.
Étape 1 : Comprendre votre projet
Achetez-vous votre première maison?
Un condo?
Un plex?
Prévoyez-vous des rénovations?
Combien avez-vous de mise de fonds?
Quels paiements vous rendent confortable?
Votre situation et vos objectifs vont influencer le type de financement à rechercher.
Étape 2 : Analyser votre situation financière
Il faut ensuite regarder votre portrait financier.
Revenus, dettes, crédit, actifs, mise de fonds et obligations mensuelles permettent de mieux évaluer votre capacité d’emprunt.
Étape 3 : Obtenir une préautorisation
Une préautorisation peut ensuite vous donner une meilleure idée de votre capacité d’achat avant de commencer sérieusement vos recherches.
Étape 4 : Trouver une propriété
Une fois votre budget mieux défini, vous pouvez chercher une propriété qui correspond autant à vos besoins qu’à vos finances.
Lorsque vous faites affaire avec un courtier immobilier, c’est généralement lui qui vous accompagne dans la recherche de la propriété et la préparation de votre promesse d’achat.
Étape 5 : Finaliser votre financement
Une fois votre promesse d’achat acceptée, votre dossier hypothécaire est complété.
Le prêteur peut demander différents documents et, selon le dossier, une évaluation de la propriété.
Le financement devra respecter les conditions exigées par le prêteur.
Étape 6 : Passer chez le notaire
Lorsque toutes les conditions sont satisfaites, la transaction peut être finalisée chez le notaire.
Le notaire s’occupe notamment des aspects juridiques de la transaction et des actes nécessaires.
Et après la signature?
Félicitations, les clés sont enfin à vous.
Ne comparez pas seulement les taux
On le répète parce que c’est important.
Le taux est important.
Mais le taux n’est qu’une partie de votre hypothèque.
Lorsque vous comparez deux produits, regardez aussi :
les pénalités;
les privilèges de remboursement anticipé;
les possibilités d’augmenter vos paiements;
les frais;
les conditions de transfert;
la flexibilité du produit;
le type de taux;
le terme;
l’amortissement.
Deux hypothèques peuvent afficher presque le même taux et pourtant être très différentes.
Si vous pensez vendre, déménager, refinancer ou rembourser votre prêt plus rapidement, ces conditions peuvent devenir extrêmement importantes.
Les remboursements anticipés : une petite stratégie qui peut faire une grosse différence
Plusieurs prêts permettent d’effectuer des paiements supplémentaires sans pénalité jusqu’à certaines limites prévues au contrat.
Vous pourriez, par exemple, avoir la possibilité :
d’augmenter vos paiements;
d’effectuer un paiement forfaitaire;
d’accélérer la fréquence de vos versements.
Ces stratégies peuvent permettre de réduire votre capital plus rapidement et donc de diminuer les intérêts payés au fil du temps.
Mais les privilèges varient d’un prêteur à l’autre.
Vérifiez toujours les conditions de votre contrat avant d’effectuer un remboursement supplémentaire.
Et les pénalités hypothécaires?
Personne n’achète une maison en se disant :
“J’ai vraiment hâte de payer une pénalité hypothécaire.”
Pourtant, c’est un élément qu’il faut comprendre dès le départ.
Si vous remboursez un prêt fermé avant la fin du terme, notamment lors d’une vente ou d’un refinancement, une pénalité peut s’appliquer.
La méthode de calcul dépend du type de prêt et du prêteur.
Avant de casser une hypothèque, demandez toujours au prêteur le montant officiel de la pénalité applicable.
Cette information peut complètement changer la rentabilité d’un refinancement ou d’un changement de prêteur.
N’oubliez pas tous les autres coûts de votre propriété
Votre paiement hypothécaire n’est qu’une partie de votre budget.
Vous devrez aussi prévoir, selon votre situation :
les taxes municipales;
les taxes scolaires;
l’assurance habitation;
les frais de copropriété;
l’entretien;
les réparations;
les frais de notaire;
les droits de mutation;
certains frais d’évaluation;
les ajustements lors de la transaction.
Une maison qui semble abordable uniquement en regardant le paiement hypothécaire peut devenir beaucoup plus coûteuse une fois toutes les dépenses ajoutées.
Premier acheteur? Regardez aussi le RAP et le CELIAPP
Si vous achetez une première propriété, certaines mesures peuvent vous aider à constituer votre mise de fonds.
Le Régime d’accession à la propriété — RAP
Le RAP peut permettre à un acheteur admissible d’utiliser certaines sommes provenant de son REER pour l’achat d’une habitation admissible.
Le CELIAPP
Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, mieux connu sous le nom de CELIAPP, peut également être un outil intéressant pour accumuler une mise de fonds lorsqu’on répond aux critères d’admissibilité.
Les règles, plafonds et critères de ces programmes peuvent changer. Il est donc important de vérifier les conditions en vigueur au moment où vous planifiez votre achat.
Quel est le rôle d’un courtier hypothécaire dans tout ça?
Un courtier hypothécaire ne devrait pas simplement vous remettre un taux et vous dire :
“Voilà, c’est le moins cher.”
Son travail consiste d’abord à comprendre votre situation financière, votre projet et vos objectifs.
Il peut ensuite analyser différentes solutions de financement auxquelles il a accès et vous expliquer leurs avantages et leurs inconvénients.
Un courtier devrait notamment prendre en considération :
votre capacité financière;
vos objectifs;
le type de propriété;
votre mise de fonds;
votre tolérance aux variations de taux;
les coûts du financement;
les pénalités;
les conditions du produit;
vos projets futurs.
La solution recommandée devrait donc être adaptée à vos besoins, et pas simplement choisie parce qu’elle affiche le taux le plus bas.
5 erreurs à éviter avant de signer votre hypothèque
1. Acheter au maximum de votre capacité simplement parce que vous êtes admissible
Être admissible à 600 000 $ ne veut pas automatiquement dire que vous devriez acheter une maison de 600 000 $.
Votre budget personnel reste important.
2. Choisir uniquement selon le taux
Un taux plus bas peut cacher un produit moins flexible ou des pénalités différentes.
Comparez l’ensemble du prêt.
3. Ne pas lire les conditions
Pénalités, privilèges de remboursement, frais et possibilités de transfert peuvent faire une énorme différence plus tard.
4. Oublier les dépenses après l’achat
Taxes, assurances, entretien, réparations et frais de copropriété doivent faire partie de votre budget.
5. Changer votre situation financière avant la transaction
Un nouvel emprunt automobile, une nouvelle carte de crédit ou une modification importante de votre situation financière avant la signature peut avoir un impact sur votre qualification.
Si quelque chose change, parlez-en rapidement au professionnel qui s’occupe de votre financement.
En conclusion : une bonne hypothèque, ce n’est pas juste un bon taux
L’erreur la plus fréquente est probablement de résumer une hypothèque à un seul chiffre : le taux d’intérêt.
En réalité, une bonne solution hypothécaire doit correspondre à votre situation financière, à vos projets et à votre niveau de confort.
Avant de signer, assurez-vous de comprendre :
votre paiement;
votre taux;
votre terme;
votre amortissement;
vos privilèges de remboursement;
vos pénalités;
vos frais;
et les conséquences possibles si vos projets changent.
Acheter une propriété représente un engagement financier important.
Plus vous comprenez votre financement avant de signer, plus vous serez en mesure de prendre une décision éclairée et de profiter de votre nouvelle propriété avec beaucoup moins de mauvaises surprises.
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