Conseils essentiels pour obtenir votre prêt hypothécaire au Québec
Dernière mise à jour : 16 août
Magasiner une propriété, renouveler son hypothèque ou penser à un refinancement, ça amène rapidement beaucoup de questions.
Quel taux choisir? Combien pouvez-vous réellement emprunter? Quelle mise de fonds prévoir? Est-ce qu’un taux fixe ou variable convient mieux à votre situation?
La réalité, c’est qu’une hypothèque ne se résume pas au taux affiché. Le terme, l’amortissement, les conditions de remboursement, les pénalités, votre situation financière et vos projets futurs peuvent tous influencer votre décision.
Voici les principaux éléments que je vous conseille de regarder avant de choisir votre financement.
1. Commencez par votre situation, pas par le taux
C’est souvent la première question qu’on me pose : « C’est quoi le meilleur taux en ce moment? »
Le taux est évidemment important, mais ce n’est qu’une partie de l’équation.
Avant de regarder les produits disponibles, il faut d’abord comprendre votre situation :
vos revenus;
vos dettes et obligations financières;
votre mise de fonds;
votre dossier de crédit;
la propriété que vous souhaitez acheter;
votre capacité à absorber une variation de paiement;
vos projets pour les prochaines années.
Deux personnes qui achètent une propriété au même prix peuvent avoir besoin de deux solutions hypothécaires complètement différentes.
L’objectif est donc de trouver un financement adapté à votre situation, et non simplement de choisir un produit parce que son taux semble intéressant.
2. Comprenez la différence entre taux fixe et taux variable
Le taux fixe
Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, votre taux demeure le même pendant la durée du terme.
Cette option peut être intéressante si vous accordez beaucoup d’importance à la stabilité et à la prévisibilité de vos paiements.
En contrepartie, il faut aussi regarder les conditions du contrat, notamment les règles de remboursement anticipé et la pénalité qui pourrait s’appliquer si vous remboursez votre prêt avant la fin du terme.
Le taux variable
Avec un prêt à taux variable, le taux payé fluctue en fonction du taux préférentiel du prêteur et de l'écart prévu à votre contrat.
Selon le produit, une variation de taux peut modifier votre paiement ou changer la portion de votre versement appliquée au capital et aux intérêts.
Le variable peut convenir à certains emprunteurs, mais il faut être à l’aise avec le risque de fluctuation.
Avant de choisir, je préfère donc regarder avec vous votre budget, votre tolérance aux variations de taux et vos projets à moyen terme.
Il n’y a pas automatiquement un choix supérieur à l’autre.
3. Regardez aussi si l’hypothèque est ouverte ou fermée
Le taux n’est pas la seule caractéristique importante d’un prêt.
Une hypothèque ouverte permet généralement davantage de flexibilité pour rembourser le prêt avant l’échéance sans pénalité, mais les conditions peuvent être différentes de celles d’un prêt fermé.
Une hypothèque fermée comporte habituellement des restrictions concernant le remboursement anticipé. Elle peut néanmoins prévoir des privilèges permettant, par exemple, d’augmenter certains paiements ou d’effectuer des remboursements forfaitaires selon les modalités du prêteur.
Si vous pensez vendre, refinancer ou rembourser une partie importante de votre hypothèque avant la fin du terme, ces conditions méritent autant d’attention que le taux.
4. Faites le point sur votre crédit
Votre dossier de crédit fait partie des éléments analysés lors d’une demande de financement.
Mais je préfère éviter de réduire un dossier à un seul chiffre.
Les prêteurs peuvent notamment regarder votre historique de paiement, vos soldes, les types de crédit utilisés, vos antécédents et votre comportement récent en matière de crédit.
Les critères peuvent également varier d’un prêteur à l’autre.
Avant de présenter une demande, ça vaut donc la peine de vérifier votre situation et, lorsqu’il y a des éléments à améliorer, de voir ce qui peut être fait avant de soumettre le dossier.
5. Calculez votre capacité d’emprunt de façon réaliste
Le montant qu’un prêteur accepte de financer et le montant que vous êtes personnellement confortable de payer ne sont pas nécessairement la même chose.
Dans l’analyse d’un dossier hypothécaire, les prêteurs utilisent notamment des ratios d’endettement qui tiennent compte de vos revenus et de différentes obligations financières.
Mais de votre côté, votre budget devrait aussi tenir compte de la vie réelle :
taxes municipales et scolaires;
chauffage;
assurances;
frais de copropriété, s’il y a lieu;
entretien de la propriété;
autres dettes;
dépenses familiales;
épargne;
imprévus.
Je préfère toujours qu’on regarde ensemble ce qui est réaliste pour vous plutôt que de simplement chercher le montant maximal qu’un prêteur pourrait accepter.
6. Comprenez l’effet de votre mise de fonds
Votre mise de fonds influence directement le montant que vous devez financer et le ratio prêt-valeur de votre transaction.
Selon le montant de la mise de fonds, le prix de la propriété et les critères applicables au dossier, une assurance prêt hypothécaire peut également être requise.
Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Lorsqu’une prime s’applique, elle peut généralement être ajoutée au montant du prêt, selon les modalités du financement.
La provenance de votre mise de fonds devra aussi être documentée.
Avant de magasiner sérieusement une propriété, il est donc utile de savoir non seulement combien vous avez accumulé, mais également quelle structure de financement cette mise de fonds permet.
7. Utilisez la préautorisation comme un outil, pas comme une garantie
Une préautorisation peut être très utile avant de commencer vos recherches.
Elle permet d’évaluer votre situation financière et d’avoir une meilleure idée du financement auquel vous pourriez être admissible.
Ça vous donne un point de départ beaucoup plus concret pour établir votre budget.
Selon le prêteur et le produit, une préautorisation peut également permettre de réserver un taux pour une période déterminée.
Par contre, une préautorisation n’est pas une approbation finale.
Le financement devra notamment tenir compte de la propriété choisie, de sa valeur reconnue par le prêteur et du respect des différentes conditions du dossier.
C’est une distinction importante à garder en tête avant de déposer une promesse d’achat.
8. Ne comparez pas seulement les taux
Deux hypothèques avec un taux similaire peuvent avoir des conditions très différentes.
Lorsque je compare des options, je regarde notamment :
le taux;
le terme;
l’amortissement;
le paiement;
les privilèges de remboursement anticipé;
les pénalités potentielles;
la possibilité de transférer le prêt;
la flexibilité du produit;
les frais applicables;
les conditions particulières du prêteur.
Un taux légèrement différent peut parfois être accompagné de conditions qui correspondent beaucoup mieux, ou beaucoup moins, à votre situation.
C’est pour cette raison que je préfère regarder le produit dans son ensemble.
9. Préparez vos documents tôt
Un dossier bien préparé facilite généralement l’analyse de la demande.
Selon votre situation et le prêteur, différents documents peuvent être demandés pour valider notamment votre identité, vos revenus, vos actifs, vos dettes et votre mise de fonds.
Par exemple :
preuve d’emploi ou de revenus;
talons de paie;
avis de cotisation ou déclarations fiscales, selon le type de revenu;
relevés bancaires;
documents démontrant la provenance de la mise de fonds;
renseignements concernant vos dettes;
documents relatifs à la propriété.
Un travailleur autonome, un salarié, un investisseur immobilier ou une personne rémunérée à commission ne présentera pas nécessairement son revenu de la même façon.
C’est pourquoi j’aime valider les documents nécessaires assez tôt dans le processus.
10. Prévoyez les dépenses qui viennent avec l’achat
La mise de fonds n’est pas la seule somme à prévoir lorsque vous achetez une propriété.
Votre budget peut aussi devoir tenir compte de différentes dépenses, notamment :
les frais de notaire;
l’inspection;
l’évaluation, lorsqu’elle est requise;
les droits de mutation;
les ajustements de taxes;
les assurances;
les frais de déménagement;
les travaux ou dépenses à prévoir après l’achat.
L’idée est d’éviter de mettre toutes vos liquidités dans la mise de fonds et de découvrir ensuite que plusieurs autres dépenses arrivent en même temps.
11. Vérifiez les programmes auxquels vous pourriez avoir droit
Si vous achetez une première propriété, certains programmes gouvernementaux ou fiscaux pourraient faire partie de votre stratégie.
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) et le CELIAPP en sont des exemples.
Les règles d’admissibilité, les montants permis et les conditions peuvent toutefois évoluer.
Je vous recommande donc de vérifier les règles applicables au moment de votre transaction et de valider votre situation avec les professionnels concernés lorsque des questions fiscales sont en jeu.
12. Pensez déjà à ce qui pourrait arriver pendant votre terme
Une hypothèque peut vous accompagner pendant plusieurs années, mais votre vie peut changer bien avant son échéance.
Posez-vous quelques questions :
Est-ce que vous pourriez vendre la propriété?
Prévoir des rénovations?
Recevoir une somme importante que vous aimeriez appliquer sur l’hypothèque?
Acheter une autre propriété?
Avoir besoin de refinancer?
Votre situation professionnelle ou familiale pourrait-elle changer?
On ne peut évidemment pas tout prévoir. Mais réfléchir à ces possibilités permet de mieux évaluer la flexibilité dont vous pourriez avoir besoin.
Alors, quelle hypothèque choisir?
Il n’existe pas une hypothèque qui convient automatiquement à tout le monde.
Un taux fixe peut être pertinent pour une personne et moins adapté pour une autre. Même chose pour le variable, l’amortissement, le terme ou le choix du prêteur.
C’est justement là que mon travail commence.
Vous m’expliquez votre situation, votre projet et ce qui compte pour vous. De mon côté, j’analyse les options disponibles et je vous explique clairement leurs avantages, leurs inconvénients et les éléments auxquels vous devriez porter attention.
Pas besoin de connaître tout le jargon hypothécaire avant de m’appeler.
On regarde votre projet ensemble et on voit ce qui a du sens pour votre situation.
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