Chez le notaire : les frais qui surprennent encore trop d’acheteurs

Votre offre est acceptée. Votre financement est approuvé. La date chez le notaire est réservée.

Vous pensez que le plus gros est derrière vous?

Presque.

C’est souvent à cette étape que les acheteurs découvrent qu’ils doivent encore prévoir plusieurs montants en plus de leur mise de fonds.

Voici ce qu’il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises.

Le notaire ne fait pas que vous faire signer

Le notaire joue un rôle central dans la transaction.

Il doit notamment vérifier les titres de propriété, préparer les actes de vente et d’hypothèque, recevoir les fonds du prêteur, effectuer certains ajustements et s’assurer que les conditions nécessaires sont respectées avant de compléter la transaction.

Autrement dit, votre rendez-vous chez le notaire est beaucoup plus qu’une simple signature.

1. Le solde de votre mise de fonds

Votre mise de fonds doit être disponible au moment demandé par le notaire.

Exemple

Vous achetez une propriété à 500 000 $.

Votre prêt hypothécaire avant certains frais est de 475 000 $.

Vous devez donc fournir :

500 000 $ - 475 000 $ = 25 000 $

Mais attention : ce 25 000 $ ne représente pas nécessairement tout l’argent que vous devrez avoir disponible.

D’autres frais peuvent s’ajouter.

2. Les honoraires du notaire

Il faut prévoir les honoraires liés à la préparation et à la signature des documents ainsi que certains déboursés reliés à la transaction.

Le montant peut varier selon :

• la complexité du dossier;

• le type de propriété;

• le nombre d’actes à préparer;

• les recherches nécessaires;

• certains frais d’inscription.

  
  

Exemple

Vous avez calculé votre mise de fonds au dollar près et il vous reste seulement 300 $ dans votre compte.

Même si votre financement est approuvé, vous pourriez manquer de liquidités pour compléter la transaction.

Conseil : demandez une estimation des frais au notaire avant votre rendez-vous.

3. Les ajustements de taxes municipales et scolaires

C’est probablement l’un des éléments qui crée le plus de confusion.

Le vendeur peut avoir déjà payé certaines taxes pour une période pendant laquelle vous serez maintenant propriétaire.

Le notaire doit donc faire un ajustement.

Exemple

Imaginez que le vendeur a payé ses taxes municipales pour toute l’année.

Vous devenez propriétaire le 1er juillet.

Le vendeur a donc payé d’avance une partie des taxes correspondant à la période où vous occuperez la propriété.

Vous devrez normalement lui rembourser votre portion lors de la transaction.

Ce n’est pas une nouvelle taxe.

C’est simplement un partage équitable des dépenses entre le vendeur et l’acheteur.

4. L’ajustement des intérêts hypothécaires

Votre premier paiement hypothécaire ne commence pas nécessairement exactement à la date où vous devenez propriétaire.

Il peut donc y avoir quelques jours d’intérêts à ajuster.

Exemple

Vous signez chez le notaire le 18 avril.

Votre premier paiement hypothécaire régulier est prévu le 1er juillet.

Le prêteur pourrait prévoir un ajustement d’intérêts pour couvrir la période nécessaire avant le début du cycle normal de paiements.

Ce montant peut donc s’ajouter aux sommes à prévoir lors de la clôture.

5. L’assurance titres

Dans certaines transactions, une assurance titres peut être demandée.

Elle peut notamment servir lorsqu’un problème lié au titre de propriété, au certificat de localisation ou à une autre situation juridique doit être couvert pour permettre à la transaction de se compléter.

Exemple

Un certificat de localisation révèle une situation qui doit être clarifiée.

Plutôt que de retarder complètement la transaction, une assurance titres pourrait parfois être utilisée pour couvrir certains risques.

Si cette assurance est exigée, son coût peut être à la charge de l’acheteur.

6. Vous avez une hypothèque assurée? Attention à la taxe sur la prime

Lorsqu’un acheteur met une faible mise de fonds, une prime d’assurance prêt hypothécaire peut s’appliquer.

La prime peut généralement être ajoutée au montant du prêt.

Mais la taxe applicable à cette prime, elle, doit être payée comptant.

Exemple

Vous achetez une propriété avec 5 % de mise de fonds.

Votre prime d’assurance hypothécaire est ajoutée à votre prêt.

Vous n’avez donc pas nécessairement à sortir cette prime de votre compte bancaire.

Par contre, la taxe applicable à cette prime peut devoir être payée au moment de la transaction.

Encore une raison de ne pas utiliser toutes vos économies pour la mise de fonds.

7. Et la taxe de bienvenue?

Une autre confusion très fréquente :

la taxe de bienvenue n’est généralement pas payée directement au notaire lors de la signature.

Après votre achat, la municipalité vous transmettra normalement une facture pour le droit de mutation.

Exemple

Vous passez chez le notaire en juin.

Quelques semaines plus tard, vous recevez une facture de votre municipalité.

Cette facture peut représenter plusieurs milliers de dollars selon la valeur de la propriété et la municipalité.

Il faut donc conserver des liquidités même après votre passage chez le notaire.

Où va l’argent de votre hypothèque?

Le prêteur ne vous remet généralement pas simplement un gros dépôt dans votre compte bancaire.

Les fonds passent par le notaire.

Exemple

Vous achetez une maison de 600 000 $.

Le prêteur transmet les fonds hypothécaires au notaire.

Le notaire reçoit également votre mise de fonds.

À partir de ces sommes, il peut notamment :

• rembourser l’hypothèque existante du vendeur;

• effectuer les ajustements nécessaires;

• compléter la transaction;

• remettre le solde applicable au vendeur.

  
  

C’est ce processus qui permet de transférer officiellement la propriété.

Combien faut-il avoir de côté?

Il n’existe pas un montant identique pour tout le monde.

En plus de votre mise de fonds, prévoyez une marge de manœuvre pour :

• les honoraires et déboursés du notaire;

• les ajustements de taxes;

• certains ajustements d’intérêts;

• une assurance titres, si nécessaire;

• la taxe sur la prime d’assurance hypothécaire, s’il y a lieu;

• la taxe de bienvenue qui arrivera après la transaction.

  
  

L’erreur à éviter

L’erreur classique est simple :

mettre absolument toutes ses économies dans la mise de fonds.

Exemple

Vous avez 42 000 $ disponibles.

Votre mise de fonds prévue est de 40 000 $.

Il vous reste donc seulement 2 000 $ après la mise de fonds.

Sur papier, votre achat fonctionne.

Mais si vous devez ensuite payer certains frais chez le notaire, des ajustements et éventuellement votre taxe de bienvenue, votre budget peut rapidement devenir très serré.

La meilleure stratégie est donc de prévoir une réserve de liquidités pour la clôture et les premières semaines comme propriétaire.

Le conseil à retenir

Quelques jours avant votre rendez-vous, demandez au notaire :

« Quel montant total dois-je avoir disponible pour compléter la transaction? »

Vous saurez alors exactement ce que vous devez prévoir.

Parce qu’une hypothèque approuvée ne signifie pas que toutes les dépenses sont terminées.

La vraie ligne d’arrivée, c’est lorsque vous sortez de chez le notaire avec les clés… et encore suffisamment d’argent dans votre compte pour respirer.