Le taux le plus bas peut vous coûter des milliers de dollars

Vous magasinez une hypothèque ou vous pensez refinancer?

Il y a de fortes chances que votre première question soit :

« C’est quoi votre meilleur taux? »

C’est normal. Sur une hypothèque de plusieurs centaines de milliers de dollars, chaque fraction de pourcentage compte.

Mais voici le piège : le taux le plus bas n’est pas automatiquement l’hypothèque la moins chère.

Deux prêts peuvent avoir presque le même taux aujourd’hui et avoir des conséquences financières complètement différentes dans deux ou trois ans.

Parce qu’une hypothèque, ce n’est pas seulement un taux.

C’est aussi un contrat.

4,39 % ou 4,49 % : vous choisissez lequel?

À première vue, la réponse semble évidente.

4,39 %.

Pourquoi payer plus cher si on peut obtenir moins?

Mais avant de choisir, il manque plusieurs questions.

Combien pouvez-vous rembourser chaque année sans pénalité?

Que se passe-t-il si vous vendez votre maison avant la fin du terme?

Pouvez-vous transférer votre hypothèque sur une autre propriété?

Quels frais s’appliquent si vous voulez refinancer?

Et surtout : comment la pénalité sera-t-elle calculée si vous devez sortir de votre contrat?

C’est là que le taux affiché ne raconte plus toute l’histoire.

Votre vie ne suivra peut-être pas votre terme de 5 ans

Quand on signe une hypothèque de cinq ans, cinq ans peuvent sembler courts.

Mais beaucoup de choses peuvent arriver.

Vous rencontrez quelqu’un et décidez d’acheter ensemble.

Vous vous séparez.

Un nouvel enfant arrive et la maison devient trop petite.

Vous recevez une offre d’emploi dans une autre ville.

Vous voulez acheter un immeuble à revenus.

Vous avez accumulé des dettes et souhaitez refinancer.

Vous recevez un héritage et voulez rembourser une grosse partie de votre hypothèque.

Au moment de signer, vous ne savez pas nécessairement ce qui arrivera dans trois ans.

Et c’est exactement pour cette raison que les conditions de votre hypothèque comptent autant que le taux.

La pénalité : le détail qu’on regarde souvent trop tard

Prenons un exemple.

Un propriétaire a une hypothèque de 350 000 $, à taux fixe, avec un terme de cinq ans.

Après deux ans, sa situation change et il décide de rembourser complètement son hypothèque.

Dans cet exemple, trois mois d’intérêts représentent environ 4 569 $.

Mais selon la méthode de calcul applicable au contrat et l’évolution des taux, le différentiel de taux donne plutôt une pénalité de 24 659 $.

Résultat :

plus de 20 000 $ de différence.

Même hypothèque. Même propriétaire. Même décision de vendre.

C’est la méthode prévue au contrat qui change complètement le résultat.

Cet exemple n’est pas une estimation de ce que votre propre pénalité serait aujourd’hui. Il montre simplement pourquoi il faut comprendre les conditions du prêt avant de signer.

Tout ça pour économiser 0,10 %?

Revenons à nos deux offres.

Une à 4,39 %.

L’autre à 4,49 %.

Peut-être que le premier produit vous fera économiser de l’intérêt pendant votre terme.

Très bien.

Mais imaginons que le deuxième vous offre des conditions beaucoup plus adaptées à votre situation personnelle.

Si vous pensez vendre dans deux ou trois ans, recevoir éventuellement une somme importante, refinancer pour des rénovations ou changer de propriété, la flexibilité du prêt peut devenir extrêmement importante.

Le but n’est donc pas d’ignorer le taux.

Le but est de mettre le taux à sa juste place.

C’est un élément de la décision, pas toute la décision.

Vous pensez refinancer? Faites particulièrement attention

Le réflexe est souvent le suivant :

« Mon taux actuel est élevé. J’ai trouvé beaucoup plus bas ailleurs. Je vais refinancer. »

Peut-être que c’est une excellente décision.

Mais il faut faire les calculs jusqu’au bout.

Supposons qu’un refinancement vous permette de réduire votre taux.

Avant de conclure que vous économisez, il faut notamment connaître la pénalité pour quitter votre prêt actuel et les autres frais applicables à la transaction.

Une économie mensuelle de 150 $ semble intéressante.

Mais si sortir de votre contrat actuel coûte plusieurs milliers de dollars, la vraie question devient :

Combien de temps faudra-t-il pour récupérer ce coût grâce aux économies du nouveau prêt?

C’est ça, le calcul important.

Pas seulement : « Quel prêteur offre le plus petit taux? »

Vérifiez aussi vos privilèges de remboursement

Vous êtes du genre à vouloir payer votre maison rapidement?

Alors cette partie peut avoir énormément de valeur.

Les contrats hypothécaires peuvent prévoir un montant que vous pouvez rembourser directement sur le capital chaque année sans pénalité.

Par exemple, avec une hypothèque initiale de 300 000 $ et un privilège annuel de remboursement de 15 %, vous pourriez rembourser jusqu’à 45 000 $ sur le capital selon les modalités prévues au contrat.

Mais ces privilèges varient d’un produit à l’autre et la portion inutilisée n’est pas nécessairement reportée à l’année suivante.

Donc si votre objectif est de recevoir des bonis, vendre une entreprise, toucher un héritage ou simplement accélérer votre remboursement, cette clause peut être beaucoup plus importante qu’une petite différence de taux.

Une promotion n’est pas nécessairement une économie

Remise en argent.

Frais de notaire payés.

Taux promotionnel.

Prime à l’ouverture.

Ça attire l’attention, et c’est normal.

Mais une promotion devrait être regardée avec le reste du contrat.

La vraie question n’est pas :

« Qu’est-ce qu’on me donne aujourd’hui? »

C’est plutôt :

« Qu’est-ce que cette hypothèque pourrait me coûter et m’offrir pendant toute la durée où je vais l’avoir? »

Une offre hypothécaire devrait être évaluée dans son ensemble : taux, coûts, conditions, pénalités, possibilités de remboursement et autres modalités pouvant avoir un impact financier.

Le meilleur produit dépend aussi de vous

Voici quelque chose qu’on oublie souvent :

la meilleure hypothèque pour votre voisin n’est pas nécessairement la meilleure pour vous.

Une personne qui vient d’acheter sa maison familiale et prévoit y rester dix ans n’a pas nécessairement les mêmes besoins qu’une personne qui prévoit déménager dans deux ans.

Un investisseur n’a pas les mêmes objectifs qu’un premier acheteur.

Une personne qui veut simplement renouveler son hypothèque n’a pas nécessairement les mêmes besoins qu’une personne qui refinance pour consolider des dettes.

C’est pourquoi un produit hypothécaire devrait être choisi en fonction de votre situation et de vos besoins, en considérant autant ses avantages que ses inconvénients.

Avant de signer, posez ces questions

Ne demandez pas seulement : « Quel est votre meilleur taux? »

Demandez aussi :

« Si je vends dans deux ans, que se passe-t-il? »

« Comment ma pénalité serait-elle calculée? »

« Combien puis-je rembourser chaque année sans pénalité? »

« Puis-je augmenter mes paiements? »

« Puis-je transférer cette hypothèque sur une prochaine propriété? »

« Si je veux refinancer avant l’échéance, quels coûts dois-je prévoir? »

« Qu’est-ce que cette offre a de moins avantageux que l’autre? »

Cette dernière question est probablement l’une des meilleures.

Parce qu’une bonne comparaison ne devrait jamais vous montrer uniquement les avantages d’un produit en cachant ses inconvénients.

Le taux attire l’attention. Les conditions déterminent votre liberté.

Évidemment qu’il faut magasiner son taux.

Personne ne veut payer plus d’intérêt inutilement.

Mais lorsqu’on emprunte 300 000 $, 500 000 $ ou 700 000 $, choisir uniquement avec le taux affiché peut être une erreur coûteuse.

Votre hypothèque doit fonctionner aujourd’hui.

Mais elle devrait aussi être suffisamment adaptée à ce que vous pourriez vouloir faire demain.

Avant de signer, prenez donc quelques minutes pour vous poser une question différente :

« Est-ce que je cherche le taux le plus bas… ou l’hypothèque qui convient réellement à mes projets? »

Parce que parfois, quelques points de base économisés aujourd’hui peuvent sembler intéressants.

Jusqu’au jour où vous découvrez combien il vous en coûte pour sortir du contrat.